[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 가압류, 가처분 등 보전처분을 당하여 부동산등기부에 기재되면, 현실적으로 부동산을 처분하는 것이 어려워지기 때문에 그로인해 손해가 발생할 수 있다. 따라서, 만일 그러한 보전처분이 부당한 것으로 밝혀지면, 상대방은 그 부당한 보전처분으로 인해 처분이 지연된 것에 따른 손해를 배상해야 될 수도 있는바, 이번 시간에 이에 대해 정리해 보겠다.

부당한 보전처분으로 인해 부동산의 처분이 지연된 경우 손해배상

보전처분이 부당했는지 정당했는지 여부는 보전처분 신청자가 제기한 본안소송에서 보전처분 신청자가 결국 승소했는지 패소했는지로 판단된다. 보전처분 신청자가 제기한 본안소송에서 패소판결이 확정되어, 해당 보전처분이 부당했던 것으로 밝혀진 경우, 부당했던 보전처분으로 인해 부동산의 처분이 지연되어 그에 따른 손해를 배상해야 한다고 했을 때, 손해에는 통상손해와 특별손해(특별한 사정으로 인한 손해)가 있는바, 손해의 종류에 따라 배상의 원칙이 달라진다.

구체적으로, 채무불이행 또는 불법행위시 이로인한 통상손해는 그 손해를 전부 배상해야 하지만, 특별손해는 원칙적으로 인정되지 않고,‘상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때’에만 예외적으로 손해배상책임이 인정된다.

부당한 보전처분으로 인해 부동산의 처분이 지연되어 그에 따른 손해가 통상손해인지, 특별손해인지는 구체적 사안마다 달리 판단해야 하는데, 판례에 의하면, 보전처분을 당한 자가 해당 부동산을 계속해서 사용, 수익하고 있었는지를 기준으로 한다.

구체적으로, 보전처분을 당한 자가 해당 부동산을 계속해서 사용, 수익하고 있었다면, 처분지연으로 인해 손해가 발생해도 이는 특별손해에 불과하다는 입장이고, 해당 부동산을 사용, 수익하지 않았다고 하면, 처분 지연으로 인해 발생한 손해는 통상손해이므로, 그로인한 손해를 배상해야 한다는 입장이다.

부당한 보전처분으로 인해 부동산의 처분이 지연된 경우, 해당 부동산을 사용, 수익하고 있었던 경우는 특별손해

관련하여 법원은 “부당한 가압류의 집행으로 그 가압류 목적물의 처분이 지연되어 소유자가 손해를 입었다면 가압류 신청인은 그 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이나, 가압류 집행 당시 부동산의 소유자가 그 부동산을 사용ㆍ수익하는 경우에는 그 부동산의 처분이 지체되었다고 하더라도 그로 인한 손해는 그 부동산을 계속 사용ㆍ수익함으로 인한 이익과 상쇄되어 결과적으로 부동산의 처분이 지체됨에 따른 손해가 없다고 할 수 있을 것이고, 만일 그 부동산의 처분 지연으로 인한 손해가 그 부동산을 계속 사용ㆍ수익하는 이익을 초과한다면 이는 특별손해라고 할 수 있을 것이다.”고 하였다(2008다 79524 판결).

따라서, 부당한 보전처분을 당한 부동산 소유자가 해당 부동산을 사용, 수익하고 있었다면 원칙적으로 손해가 없는 것이고, 만일 처분 지연으로 인한 손해가 그 사용, 수익으로 인한 이익을 초과하고, 그렇다는 사정을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우에만 그 손해액을 입증하여 손해배상청구할 수 있을 뿐인데, 현실적으로 쉽지 않을 것이다.

부당한 보전처분으로 인해 부동산의 처분이 지연된 경우, 해당 부동산을 사용, 수익하지 않고 있었던 경우는 통상손해

분양할 목적으로 토지를 매입하여 연립주택을 신축한 경우는 해당 연립주택은 판매용이고, 그것을 사용, 수익하지는 않고 있었을 것이다. 그런데, 부동산 처분금지가처분으로 인해 해당 부동산의 처분이 지연되었고, 일찍 처분하였다면 받을 수 있었던 분양대금을 그동안 받지 못하여 그 기간동안 매매대금에 대한 법정이율 연 5% 상당의 손해가 발생했다는 이유로, 손해배상을 청구한 사안에서,

대법원은 “처분금지가처분의 집행으로 인하여 그 부동산의 처분은 대단히 어려워질 개연성이 있다고 할 것이므로 만일 어떤 부동산에 관한 처분금지가처분 집행이 있었고, 그 가처분 집행이 계속된 기간 동안 당해 부동산을 처분하지 못하였으며, 나아가 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 그와 같이 부동산을 처분하지 못한 것이 당해 가처분의 집행으로 인하였을 개연성이 입증된다면, 달리 당해 부동산의 처분 지연이 가처분의 집행 이외의 사정 등 가처분 신청인측에 귀책사유 없는 다른 사정으로 인한 것임을 가처분 신청인측에서 주장ㆍ입증하지 못하는 한, 그 처분금지가처분과 당해 부동산의 처분 지연사이에는 상당인과관계가 있다고 할 것이다.”고 전제한 후,

나아가 “이 사건의 경우 원고들은 분양할 목적으로 토지를 매입하여 연립주택 19세대분을 신축하였으므로 이 사건 처분금지가처분으로 인하여 그 중 8세대인 이 사건 부동산의 처분이 지연되었다면 특별한 사정이 없는 한 그 기간동안 이 사건 부동산을 사용ㆍ수익함으로써 처분지연의 손해를 상쇄할 만한 경제적 이익을 얻을 수 있었다고 보기는 어려우므로, 이 사건 가처분 집행과 원고들의 이 사건 부동산 처분 지연과 사이에 상당인과관계가 인정되는 이상 원고들이 그 가처분 집행으로 처분이 지연된 기간 동안 입은 손해 중 적어도 이 사건 부동산의 처분대금에 대한 법정이율에 따른 이자 상당의 금액은 통상손해에 속한다고 보아야 할 것이다.”고 하였다(대법원 2001다26774 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

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