[안수남 세무법인 다솔 대표세무사] 양도소득세와 관련해 세금 폭탄을 맞는 경우는 대부분 주택에서 일어난다. 1주택자라서 당연히 비과세 되는 줄 알고 주택을 처분했는데 알고 보니 비과세 요건에 해당되지 않은 것이다. 또 주택이 아닌 줄 알았는데 세법상 주택으로 보는 부동산을 소유해 다주택자에 해당하는 사례도 있다. 특히 후자는 비과세가 아닌 중과세에 해당하기 때문에 자칫 ‘세금 폭탄’을 맞게 된다. 대부분 주택 수를 잘못 계산해서 일어나는 황당한 과세 사례다.

이번 편에서는 일반인들이 주택 수를 계산하는 데 있어 주로 실수하는 오피스텔, 무허가주택, 생활형 숙박시설 그리고 내년부터 달라지는 분양권에 대해 설명하고자 한다. 우선 일반인들이 가장 많이 간과하는 부분이 오피스텔 관련이다. 오피스텔은 건축법상으로는 준주택으로 분류된다. 최초 분양을 받을 때에는 주택에 해당하지 않아 건물분에 대한 부가가치세도 환급을 받는다. 이후 실제 용도에 따라 주택에 해당 여부가 결정된다. 즉, 주거용으로 사용하면 주택이 되고 사무실로 사용되면 주택에 해당하지 않는다.

실제로 주거용으로 사용하면서도 일반사업자로 등록해서 부가가치세를 내는 경우가 있다. 세입자는 주민등록을 전입하지 않을 것을 특약으로 약정하고 거주용으로 임대를 준 경우다. 오피스텔은 사업자등록 여부, 부가가치세 신고 여부, 주민등록 전입 여부에도 불구하고 실제 사용 용도에 따라 판단된다. 따라서 세입자가 주거용으로 사용할 경우 주택으로 취급된다.

주거용으로 사용되는 오피스텔을 보유한 상황에서 다른 보유 주택을 양도한 경우 2주택자에 해당, 일시적 1세대 2주택에 해당하지 않는 이상 비과세를 받을 수 없다. 오히려 다주택자에 해당해 중과세를 받을 수 있다.

오피스텔은 취득세 중과세 규정 적용 시에도 주택 수에 포함될 수 있어 주의해야 한다. 조정대상지역에서 2주택자는 8%, 3주택 이상자는 12%의 취득세를 내는데 오피스텔을 취득할 때는 주택에 해당하지 않지만 보유하고 있는 오피스텔이 주택 부분에 대한 재산세 부과를 받았다면 주택 수에 포함된다.

무허가 주택의 경우 부수 토지는 소유권등기가 돼 있지만 지상 주택의 소유자로 등재되어 있지 않고 건축물대장도 없어 주택으로 보지 않는다고 생각하는 경우가 있다. 그러나 무허가 주택도 주택 수에 계산이 된다.

최근에는 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용 시 주택으로 볼 것인지에 대해 쟁점으로 떠오르고 있는데 장기투숙객이 주민등록을 전입하고 주거용으로 사용하였더라도 주택으로 볼 수 없다는 조세심판원의 결정이 있다. 하지만, 이 결정은 장기투숙객이 주거용으로 사용한 경우에 대한 판단이라서 소유자 본인이 직접 주거용으로 사용한 때도 동일하게 판단할지는 불분명하다. 국세는 ‘실질과세원칙’을 적용하므로 장기투숙객을 위한 숙박시설로 이용되지 않고 소유자의 주거용으로 사용된다면 주택으로 보는 것이 더 합리적으로 판단된다.

분양권은 2020년 12월 31일까지는 비과세나 중과세를 적용할 때 주택 수에 포함되지 않았다. 그러나 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 비과세와 중과세 적용 시 주택 수에 포함되므로 주의해야 한다.

2020년 12월 31일 이전에 분양받은 분양권이라고 하더라도 분양대금 중 극히 일부 소액만 잔금으로 남겨둔 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보지 않고 주택으로 판단하므로 주의해야 한다. 예를 들어 분양가 5억원인 아파트를 입주 지정을 받아 분양대금 중 4억 9800만원을 내고 잔금으로 200만원을 남겨 둔 상황에서도 분양권으로 보지 않고 주택으로 본다.

양도하는 주택이 1세대 1주택 비과세 규정에 해당하는지, 다주택 중과에 해당하는지를 반드시 전문가와 미리 상담을 받아서 판단해야 황당한 과세를 막을 수 있다.

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